出租率回升、公寓一房难求 租赁市场“小阳春”已来临？

相比于往年“金三银四”节点，今年包括北京在内的多个重点城市租赁市场热度升温时间明显提早。据多家长租公寓机构反馈，春节过后，随着各地租赁市场返城务工人员的新增、换租需求集中释放，带看量和出租率均明显提升，租赁市场保持较高的活跃度。

值得关注的是，节后租赁市场有哪些变化？是否迎来了真正意义上的“小阳春”？

逐渐走出淡季，租赁市场活跃度明显回升

“现在租赁市场确实挺火的，我们门店邻近几个医院，租赁需求还是比较多的，尤其是短租，比如两三个月、半年的租客挺多。门店一位负责租赁业务的经纪人，从月初到现在已经带看了七八十位租房客户。”北京中原五棵松片区的区域经理陈贵勋如是说。

这并非个例。实际上，随着春节后流动人员返城、求职旺季带来的新增、换租需求增加，2月以来，北京租赁市场显着升温，不少长租公寓机构表示，带看量和出租率明显提升。

以位于北京市丰台区的有巢国际公寓社区总部基地店为例，该项目作为北京市首批保障性租赁住房项目之一，客户多为新市民、青年人，主力客群来源于项目周边的产业园区、写字楼等，自2023年春节结束以来，项目新到访客户人数较之前有明显提升，出租率快速爬升到较高水平，尤其是周末期间，日到访客户超过20组。

从2月初开始，北京泊寓的出租率也有了明显回升，较年前上升了约4个百分点，主力客群以城市青年白领为主。

从春节假期后的交易情况来看，北京住房租赁市场活跃度也明显回升。根据我爱我家研究院数据，春节假期后三周(2023年1月28日-2月17日)，我爱我家北京区域住房租赁交易量环比节前三周(2022年12月31日-2023年1月20日)增长超九成，环比增幅较高与春节提前返乡、交易周期缩短有较大关系，租赁市场回暖速度加快。

我爱我家研究院分析认为，当前我国经济复苏态势明显，北京房地产市场回暖迹象已现，住房租赁市场尤为明显，节后市场回暖节奏加快；预计整体2月北京区域住房租赁市场交易量较1月将有明显增长，且有望超过上年同期水平。

而从春节前后的租金水平来看，春节假期后三周我爱我家北京区域整租房源的每平方米租金环比节前三周、同比去年节后三周均有所上涨。随着交易量增长，租金环比涨幅保持在合理区间，且租金水平基本与上年同期持平。

市场化公寓出租率回升，但“还没回到最好的状态”

而从全国市场来看，随着疫情后经济复苏，大量服务型企业启动招聘计划。安歆集团相关负责人表示，安歆的获客是针对企业客户，服务的是城市基层奋斗者，春节后企业端出租率明显提升，2月份一线城市及部分重点二线城市租赁市场率先逐步回暖，“春节后，安歆集团的整体出租率在90%，企业客户转化率在70%，部分门店出现供不应求甚至‘一床难求’的现象。”

与此同时，记者从龙湖冠寓获悉，整体来看，北京、上海及其他热点二线城市的部分龙湖冠寓门店年后出租率提升明显，比如龙湖冠寓上海闵行天街店和龙湖冠寓北京生命科学园店，年后基本上处于满租状态，一房难求，客户转化率亦出现明显提升。

不过，也有部分长租公寓机构表示，租赁市场仍处于一个相对较慢的释放过程。优客逸家副总裁高斯在接受记者采访时表示，目前全国租赁市场都有复苏，但市场需求没有像以往那样出现爆发式增长。“节后出租率一直在增加，但不如以往那么剧烈，转化率保持常规水平没变。租金没有太大波动，之前有一定微涨，进入2月底后开始回调。”高斯说，单从流量比较，这一阶段一定是全年中最好的，但和以往相比还不太理想，整体市场没有出现预期中的大回暖，仍然处于一个“相对较慢释放”的过程。

乐乎方面表示，针对白领的长租公寓方面，上海乐乎门店的租赁情况好于北京，成都、武汉、郑州乐乎门店虽然相对较少，但旺季特征明显，“整体来看，出租率回升平稳，但还没回到最好的状态。”

业内：重点城市租赁市场“小阳春”已到来

那么，整体来看，北京、上海等重点城市的租赁市场，是否迎来了真正意义上的“小阳春”？

对此，安歆集团相关负责人表示，各地租赁市场确实迎来了“小阳春”，其原因在于，春节之后务工人员陆续返城，新增的租房需求或换租需求都比较旺盛，这段时间本身就是租赁市场传统的旺季。另外，疫情防控政策优化之后，人口的流动性也有所提升，这也会带动租房需求的增加。

整体市场的数据也验证了这一观点。来自魔方研究院调研数据显示，随着春节后企业返岗复工以及假期旅游热的影响，北京、上海两地换租需求旺盛，从2月开始，租赁市场整体需求热度较春节前两周上涨了167%。北京、上海两地个人房源每日挂牌量和成交量出现显着提升，北京、上海等部分重点城市租赁市场当前处于“春季租赁旺期”。

业主委托量方面，自如研究院发布数据显示，春节后一周环比春节前一周，北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、武汉、广州、天津、苏州全国重点10城长租业主咨询量环比增长超4倍、业主委托量环比增长2.5倍。具体到不同城市来看，杭州、深圳、武汉、南京等地业主委托量增幅明显，均超3倍；北京、上海两大重点住房租赁标杆市场的提升量也在2倍左右。

另据贝壳研究院数据，春节后全国重点24城租赁成交量呈现显着提升，24城春节后三周的平均周度成交量较春节假期一周的成交量提升了近4倍，与去年的市场热度基本持平。

“春节后随着各地租赁市场返城务工人员新增、换租需求的集中释放，租赁市场快速升温，新增带看量增加，24城租赁市场保持较高的活跃度。”贝壳研究院高级分析师黄卉分析指出，预计3月份全国重点城市租赁市场也将保持活跃，“小阳春”或将持续到4月中旬，整体市场呈现量升价稳态势。

而在租客较为关注的租金层面，贝壳研究院数据显示，春节后租赁市场旺季到来，春节后三周租金指数连续环比微涨0.2%，也是自去年9月以来租金连续下跌后的首次回升。分城市来看，除了合肥、福州、重庆、南宁4个城市的租金指数环比微跌外，其余20个城市租金指数环比微涨或基本持平。但在同比方面，24个城市中除北京、石家庄、青岛外，其余21城均同比下跌，虽然小阳春带动租金有所回升，但租金水平仍然低于去年同期。基于此，黄卉指出，预计3月租金水平仍将保持稳中有涨，涨幅将保持较低水平。